民三庭 郑玲

商品房预售也称期房买卖，是指预售方（一般指房地产经营企业）将正在建设、尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或者购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售合同作为一种特殊的买卖合同，在订立买卖合同时标的物并不存在，合同标的物尚未形成完整的财产形态，商品房预售人此时对在建的商品房并不享有完全意义上的所有权，预购人也只是基于商品房预售合同享有的对其的期待权，所以从法律的角度来看，商品房预售合同是一种法律许可的准房屋买卖形式。预购人有为了取得合同约定的房屋所有权而支付定金或价款的义务，预售开发商有接受价款后交付合同约定的待建房屋所有权的义务。

随着我国社会经济的发展以及住房制度改革的深化，商品房预售已成为了市场普遍认可的房屋买卖形式，这一制度的出现对于推动我国房地产市场的发展发挥着不可替代的重要作用，但由于交易方式的特殊性以和交易标的物的不确定性，加之相关法律的不完善，商品房预售中产生的纠纷也不断增多。本文从鄞州法院近四年来审判实践出发，分析商品房预售合同纠纷的特点及产生纠纷的原因，提出相关的对策与建议。

一、商品房预售合同纠纷的特点

1.案件数量不多。（见下图）

2.引发纠纷的原因基本上以下三类为主：一是因宁波市第三套房限购，导致原告以情势变更为由主张合同解除；迟延交房；未办理产权证书。这三类案件占到我院近几年来受理的商品房预售合同纠纷案件的90％以上。

3.房地产开发企业被诉的情况占绝大多数，且基本上是原告胜诉。从当事人在诉讼在地位看，房地产开发企业作为被告的案件占95％以上。这说明部分房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。

4.可能引发群体纠纷案件。此类案件涉及利益主体广泛且争议的标的基本一致，众多分散的预购人为了增强其维权的力量而联合起来。处理不当，可能会造成由最初的一、二户业主起诉，演变成一个楼盘的几十户。

5.是一种附期限的交易行为。这里的附期限, 是指商品房买卖双方在商品房买卖合同中约定一个期限, 并把这个期限的到来作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据, 也就是预售的商品房所有权不是在交易成立时转移, 而是在商品房买卖合同约定的将来某个时期才发生转移。

6.国家对商品房预售实施较严格的干预。商品房预售的上述两个特征, 决定了商品房预售具有较强的国家干预性。当前，为遏制房价过快增长，促进楼市良性发展，国家多部位出台了巩固房地产市场调控成果措施。

二、产生诉讼的原因

（一）开发商的原因

1.开发商隐瞒重大事实。在商品房销售中，开发商受经济利益的驱使，往往向预购者隐瞒一些重大事实，例如，开发商隐瞒自己没有开发资格或商品房预售许可证的事实或其不具有土地使用权或未付清土地使用权出让金的事实或其自己将在建的商品房项目设定抵押的事实或者开发商将商品房预售后又设定抵押的情况等。

2.逾期交房或逾期办理房屋所有权证书。开发商开发房地产周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了预购人的房款后，因各种主观或者客观的原因使所建项目未能如期交付房屋或按期办证，引发纠纷。

　3.开发商随意改动商品房构造。房屋构造和质量是消费者购买房产时关注的重中之重。有些开发商在开发过程中，由于多种原因，未经行政管理部门同意，也未与预购者协商，擅自改变规划设计，引起纠纷。

（二）预购者的原因

1.预购者对开发商的资质审查不严谨。一部分预购者在签订商品房买卖合同前很少注意审查营业执照上的企业法人和实际的项目开发主体是否一致。特别是对该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证》等各种行政许可审查不严；对开发商的地产和房产上是否有权利负担更是缺乏严密的审查和核实，导致签订合同后产生纠纷。

2.预购者轻信售楼人员的口头承诺。一部分预购人在购房时，容易轻信广告资料特别是售楼人员对商品房的环境及配套设施、物业管理、小区绿地等所做的口头承诺，却未对预售的商品房进行实地考察，在签订合同时与开发商也未在合同的条款中固定下来，所以开发商向预购人交房时，实际情况却与预购人的预期大相径庭，由此产生纠纷。

3.房产新政出台，购房者以情势变更为由主张合同解除，由此产生纠纷。

4.房价下降导致预购者心理失衡。有一部分预购人预购的房屋是在房价处于最高或偏高时买进的，随着国家对房地产业的宏观调控，特别是近期金融危机以后，房价受到一定影响。差价导致预购者心理失衡，与开发商产生激烈的争端，要么强烈要求开发商退房，要么强烈要求开发商补偿差价。

（三）行政管理部门的原因

1.行政许可不严谨。一是个别房地产项目的国有土地使用年限不一致，这为以后业主办证带来了隐患。例如某房地产开发有限公司开发的某房地产，一部分国有土地使用权为50年，另一部分为70年，这为以后业主办证困难埋下隐患。二是行政职能部门在实地为开发商确定红线有疏漏，造成开发商超土地面积和超规划红线进行开发，项目完成后，业主不能办理产权证。三是开发商进行房地产开发时，必须依序办理“五证”——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证。只有获得了前一个许可证，才能依法办理下一许可证。但是有些行政机关在审批时审查不严谨，在开发商未取得前位的行政许可时，就发放后位的许可证，埋下纠纷隐患。例如某房产公司开发的房地产，行政部门发放建设用地规划许可证后才发现该项目的部分国有土地存在问题。

2.信息披露不完整。房地产交易关系专业性很强，商品房预售合同的预购者难以全面掌握房地产交易市场完整、真实的交易信息。而信息的劣势与误导，会明显影响到消费者的判断能力，使他们偏离自己真实的合同期待利益追求意图。在这种情况下，需要行政管理部门适当的介入，对开发商在房地产上设置的权利负担、规划信息等进行披露，以便预购者掌握全面真实的交易信息。例如某开发商在签订《商品房买卖合同》之前，已经将国有土地抵押给银行，但是在与预购者正式签订合同时，却未告知预购者，预购者从其他渠道了解这些信息也较困难。

3.行政部门在办证过程中存在迟延。现在的商品房预售合同，几乎都约定由开发商为业主统一代办两证，于是开发商一次性到行政管理部门办理几十户甚至几百户的登记，这给行政机关在法定期限内办理完毕带来一定的难度，客观上导致开发商违约。

三、相关对策建议

商品房预售合同纠纷非常复杂。一方面住房为人们生活重大消费品所不可缺，商品房预购人权利能否获得充分保护，自然直接关系着千家万户安居状况，关系着社会的稳定；另一方面商品房预售合同纠纷案件直接涉及开发商的重大经济利益，关系到房地产业的稳健发展。因此，必须妥善处理好商品房预售合同纠纷，尽量使开发商和预购者的利益达到平衡。笔者认为，应该采取多种渠道、多种方式灵活解决纠纷：房地产开发企业努力加强自身的行为规范，更加重视诚信经营，积极寻找新的利润增长点；行政管理部门一方面更为严格的执法，一方面加强协调，对纠纷进行疏导；法院要做到稳妥受理、审理和执行。只有多方力量共同致力于商品房预售合同纠纷，才能做到既维护社会的稳定，又保持房地产业的稳健发展。

（一）开发商努力加强自身的行为规范

房地产开发企业努力加强自身的行为规范，依法取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证，并且必须证证齐全，避免以后为预购者交房、办证带来隐患。开发商更不能急功近利，追求眼前的经济利益，而隐瞒一些重大事实，随意改变规划设计，减少小区公益设施、绿地的建设，不完成附属工程，这样只会造成与购房者的纠纷，失去了消费者的信任而失去市场。开发商也应进一步规范合同的格式内容，尽量不要提供不利于预购人的格式条款。

（二）行政管理部门监管职能的加强与规范

1.行政管理部门规制对信息不对称的调整与完善。目前预购人和开发商的市场地位不能自发形成均衡的态势，行政管理部门应运用公权力的积极干预，以维护市场交易秩序的公正和利益的均衡保护。行政管理部门应强制房地产开发企业就其开发销售的真实信息完整予以公开，并对违反真实披露义务的行为予以行政处罚。登记部门登记的资料，也应当允许查阅、抄录或者复印，使预购人全面地了解所购房屋的真实信息，依靠自己的理性判断是否要购买，促进交易的成功。

2.行政机关在实施行政许可时须严谨审查，并及时办理。开发商向行政管理部门申请办证时，行政管理部门尽量在合理期间内及时办理，尽量避免因行政机关拖延办证时间使开发商不能按时向预购者交房、办证。开发商申请行政许可时，行政机关须实质性地审查开发商是否具备相应的资质，特别是颁发后位行政许可的行政机关须严格审查开发商是否已经取得前位的行政许可，确保进入开发的项目规范、合法。

3.房产管理部门在办理商品房预售许可证时，应严格执行《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中关于商品房预售的条件。土地管理部门规范土地买卖秩序，迅速、有效地解决遗留问题，避免埋下商品房买卖合同纠纷的隐患。

4.行政管理部门应统一规范商品房合同的格式，并督促开放商统一使用。开发商使用统一的格式合同可以避免开发商利用自身的优势制定各式各样的格式条款合同对预购人造成的不利以及对房地产市场造成的混乱。

5.行政管理部门做好协调工作。相关行政管理部门应尽量组织开发商积极采取多种方式做好协调工作，在诉前化解矛盾。尽量使纠纷少进入法院，减少退房退款的判例，避免退房潮的出现，影响房地产市场的稳健发展。

（三）法院在受理此类案件时必须高度重视，谨慎处理。

1.处理商品房预售合同的原则。在受理和审理此类案件时，必须坚持两个原则：一是有利于房地产业的健康发展，依法促进交易的原则；二是公正裁判，公平保护当事人合法权益的原则。使审理商品房预售合同纠纷达到法律效果和社会效果的统一。

2.建立健全完善的群体性诉讼纠纷审理机制。人民法院对于群体性诉讼案件要引起高度的重视和关注，积极思考建立一整反应灵活、行之有效的群体性诉讼纠纷的审理机制。一是在受理案件时要坚持以疏导为主，努力缓解双方矛盾，并为其创造调解或自行和解的机会。二是建立专人审理制度，由综合素质过硬、具有审理此类案件丰富审判经验的审判人员专人审理，确保案件审理的质量。三是案件进入诉讼程序后，将调解贯穿于审判工作的整个过程。四是慎重下判。对于解除双方买卖合同的判决应当慎重，在法律允许的情况下，尽量促进交易成功。五是做好判后释疑，加强裁判文书的说理，在案件宣判时做好释疑工作，对情绪激动的当事人做好息诉服判工作。

3.发挥司法智慧，能动解决商品房预售合同纠纷。认真分析商品房预售合同的特点，充分利用商品房预售合同中“群”由“个”带，“面”由“点”领的特点，逐一单独立案而避免人数庞大的共同诉讼。同时，在开展工作的具体方法上，抓住群体中的核心个体做工作，并以此打开局面，或挑选群体性案件中具有代表性的案件进行审理并做出判决，使之对案件的情况和对法院的工作有正确的理解，引导当事人的诉讼预期，从而达到事半功倍的效果。