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(2015)浙甬鄞法委评字第13号周**干*位于宁波市江东区金成云庭1幢****室的住宅房地产

发布日期：2015-02-15

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房地产估价报告
项目名称：周**干*位于宁波市江东区金成云庭1幢****室的住宅房地产价值评估
委托估价单位：宁波市鄞州区人民法院
受托估价单位：宁波荣业房地产估价有限公司
估价人员：    徐荣昌        张军耀
估价作业日期：2015年1月26日～2015年2月9日
房地产估价报告编号：甬荣业【2015】（估）第014号

                                                                                                      房地产估价机构资格证书编号浙建房估证字[2005]008号



目   录

致委托方函. 1
估价师声明. 2
估价假设和限制条件. 3
房地产估价结果报告. 5
附件. 12

致委托方函

宁波市鄞州区人民法院：　　
受贵院的委托，我公司本着公正、独立、客观、科学的原则，对楼世飞与周辛风、楼明华民间借贷纠纷一案，涉及周**干*名下的位于宁波市江东区金成云庭1幢****室的住宅房地产（证载建筑面积154.23平方米、土地使用权面积9.02平方米）的市场价值及快速变现价进行了评估。本次估价的目的是为该房地产进行司法处置提供价值参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价规范，按照估价程序，根据国家、地方有关法律、法规和政策，采用科学合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细计算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定周**干*名下的位于宁波市江东区金成云庭1幢****室的住宅房地产于估价时点2015年1月26日时的市场价值为人民币贰佰壹拾肆万柒仟叁佰元整（￥214.73万元）。（评估价值含室内装修及设施价值）
特此函告
　　　　　　　　　              宁波荣业房地产估价有限公司
                       法人代表：
　　　　　　　　　　            二0一五年二月九日

估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见“估价的假设和限制条件”以及估价报告正文中的相关说明。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、估价房地产资料(包括口头资料)由委托方提供，委托方应对提供资料的真实性、合法性和完整性负完全责任。
8、若由于委托方提供资料的真实性、合法性和完整性而影响估价结果，责任由委托方承担。
9、本估价报告受到估价目的的限制，仅为委托方以估价对象进行司法处置提供价值参考依据，不宜用作其它用途。
10、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

　　　　　　　注册房地产估价师：

估价假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
一、估价假设条件
1、合法性前提。合法性是指估价对象必须具有合法产权、能够合法使用、合法处分。
2、委托方提供的资料真实可靠，委估房地产权益没有争议，不考虑委估房地产评估范围以外的法律问题。
3、报告中的预测、预估是基于当前市场条件，预期短期需求和供给的因素及连续稳定的经济状况的基础上。未考虑宏观经济形势和政策的变化，以及不可抗拒力对评估结果的影响。
二、估价限制条件
1、本报告之评估价值为2015年1月26日之委托房地产司法处置的参考价格，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应的调整。如使用本评估结果的时间与本估价报告的估价时点相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。
2、估价时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
3、在本估价报告中，考虑了短期快速变现、强制处分等因素对房地产价格的影响，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结论的影响。本报告之估价结果所得出的变现价格，仅供委托方以快速变现方式进行处分估价对象提供价格参考，最终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。对物业进行司法拍卖或变卖处置价值的评估即快速变现价，依据了如下假设：
(1)被强制销售；
(2)没有一段合理的谈判周期，不能周到考虑评估对象性质和市场情形；
(3) 在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的；
4、本报告中计算以人民币为本位币。
5、未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

房地产估价结果报告

一、委托估价方
委托估价人：宁波市鄞州区人民法院
地址：宁波市鄞州区惠风西路88号
二、受托估价方
受托估价机构：宁波荣业房地产估价有限公司
法人代表：徐荣昌
机构地址：宁波市鄞州新城区鄞州商会南楼6楼；
估价机构资格证书号：浙建房估证字[2005]008号
联系电话：0574-28855819 邮政编码：315100
三、估价对象
（一）估价对象区位状况
江东区地处宁波城市向东发展的前沿，是宁波市重点建设的核心区和重点区，东临东方大港北仑港，西含繁华的三江口，北濒市高新技术产业园区，南接市高教园区。
估价对象位于宁波市江东区金成云庭住宅小区内。金成云庭住宅小区由两幢32层高层组成，地处中山东路与箕漕街的交汇处，东至箕漕街，西至中山东路398号，南至城市映象小区，北邻中山东路。与波特曼中心、香格里拉大酒店相邻，周边配套设施齐全，周边有江东区政府，新江夏商厦，新世界百货，113医院，宁波市第十九中学、宁波市艺术实验学校，宁波银行，农业银行，交通银行等公共服务配套设施。附近有甬城金大第、中山首府、曙光大地、城市映象、万兴小区等住宅小区，多路公交线路经过，毗邻地铁一号线，生活便利度高，出入比较便利。
（二）估价对象实体状况
本次估价对象为宁波市江东区金成云庭1幢****室房地产。所在大楼拥有24小时热水系统，可视对讲系统，一卡通门禁管理系统，进口OTIS电梯，智能安防系统，9-30层配备中央新风系统。根据现场查勘的实际情况，估价对象成新率为九成新。所在建筑为1幢，钢混结构，共32层，本次估价对象位于18层****室。估价对象为双阶南北三错层户型。建筑面积为154.23平方米，错层一为餐厅、厨房。地面抛光地砖，墙面乳胶漆，石膏板顶。厨房配备橱柜厨具。错层二客厅地面抛光地砖，墙面乳胶漆，石膏板顶。卧室地面地板，墙面涂料，配备床、衣柜、空调、电视等物品。卫生间地面地砖，墙面瓷砖，有淋浴房，卫生设施齐全。错层三为卧室布局，地面地板，墙面涂料，石膏板顶，配备衣柜，带卫生间，卫浴设施齐全。估价对象内生活设施物品具体详见附件清单一览表，建筑物状况、位置等具体情况详见估价人员实地勘察拍摄的实物照片。
（三）估价对象权益状况
①、房屋权属：
根据委托估价方提供的资料，估价对象建筑物权利状况如下：

房屋所有权证编号	甬房权证江东字第200827759号
房屋所有权人	周**
房屋共有权证编号	甬房江东共字第200806438号
房屋共有权人	干*
房屋坐落	宁波市江东区金成云庭1幢****室
结构	钢混
房屋总层数	三十二层
所在层数	十八层
建筑面积（米²）	154.23米² ，其中公用共有部位占31.64平方米
设计用途	住宅
产别	私产

②、土地权属：
根据委托估价方提供的资料，估价对象的土地权利状况如下：

土地证编号	甬国用（2008）第2404***号
土地使用者	周*干
座落	宁波市江东区金成云庭1幢****室
使用权面积	9.02米²
用途	住宅
使用权类型	国有出让
终止日期	2065年6月22日

四、估价目的
本次评估目的是为估价对象房地产进行司法处置提供价值参考依据。
五、估价时点
2015年1月26日
六、房地产价格定义
价值定义：本次估价采用的公开市场价值标准。即估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。
七、估价依据
(一)本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）
(二)本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
2、中华人民共和国国家标准GB/T18708-2001《城镇土地估价规程》
(三)委托方提供的有关资料
1、《房屋所有权证》复印件
2、《国有土地使用权证》复印件
3、司法鉴定委托书
(四)估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料及相关市场调查掌握的市场行情；
八、估价原则
1、合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。
3、替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则：房地产市场随时间不断地发生变化，因此在不同的时点上，相同的房地产往往有不同的价格水平。因此，估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。
5、多种方法相结合的原则：由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行房地产价格评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用房地产类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更为准确，估价过程中宜选择两种及两种以上较为适合的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合理的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，恪守评估秘密。
九、估价方法
（1）估价方法的选用
估价方法通常有市场法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。市场法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
根据估价对象周围的同类物业的租金标准，然后进行了初步测算，发现现阶段的收益无法测算出其真实的市场交易价值，因此不宜采用收益法。估价对象属完好房，无更新改造的必要，又非在建工程，故本次估价不采用假设开发法进行测算。另外该类的房地产很难用成本法累加的办法得到其真实的价值，因此本次估价也不宜采用成本法。由于本次估价对象周围有较多的成交案例，故在充分收集估价所需资料基础上，采用市场法确定估价对象的价格。
(2)估价的技术路线。
市场法：根据替代原则，在近期房地产市场上选取几个类似成交案例，经过对影响房地产价值的区域和个别因素进行分析，并结合委估房地产的具体情况修改，计算出委估房地产的公允价值。
市场法公式：估价对象价格=可比案例价格×交易情况修正×交易日期修正×个别因素修正×区域因素修正。
十、估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照房地产价格评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估房地产于估价时点2015年1月26日的市场价值为人民币贰佰壹拾肆万柒仟叁佰元整（￥214.73万元）。（评估价值含室内装修及设施价值）
十一、估价人员
      姓名          资格            证书号           签名
徐荣昌      房地产估价师       980502125
张军耀      房地产估价师       010512056
十二、估价作业日期
2015年1月26日～2015年2月9日
十三、估价报告应用的有效期
本报告书应用有效期为壹年，即从2015年2月9日至2016年2月8日止。
　　　　　　　　　　　　                                                                          宁波荣业房地产估价有限公司

二0一五年二月九日