第二部分   估价的假设和限制条件
 
一、估价的假设条件
（一）估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次评估估价委托人提供了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件等资料，估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查，无理由怀疑估价委托人提供的情况和资料的真实性、合法性，其真实性、合法性和完整性由估价委托人负责。
（二）估价对象的建筑面积是以估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件上记载的为准。
（三）估价对象的土地使用权面积是以估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件上记载的为准。
（四）本次估价首先评估公开市场价值，公开市场价值应满足下列条件：
1、交易双方是自愿地进行交易的。
2、交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。
3、交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情。
4、交易双方有较充裕的时间进行交易。
5、不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
本次估价假定在价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提。
（五）估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。
（六）本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。
（七）本报告中市场价值未考虑在处置估价对象房地产时需支付的额外的相关费用，未考虑相关负债、抵押、担保及租赁等因素对估价结果的影响。
二、估价的限制条件
（一）本次评估范围是宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室，房屋建筑面积为117.91㎡，土地使用权面积为64.82㎡,室内装修及室内可移动物品。
（二）本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。
   （三）本次估价结果是实地查勘日估价人员所见现状下的估价结论，如期后该房地产实物及权益状况发生变化，并对估价结果有重大影响应重新委托评估。
（四）估价对象按其合法用途处于最高最佳利用状态，即认为保持现状继续使用最为有利。
（五）本报告必须完整使用方为有效，仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
（六）本报告仅供法院使用，非为法律规定的情况，未经本机构许可，不得提供给上述以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
（七）本报告所称“市场价值”，是根据估价对象在价值时点所表现的特定环境下提出的公允价值意见，随着时间的推移及市场行情的变化，该估价对象价值需作相应的调整。如使用本估价结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。
（八）合理使用评估价值，本次估价结果仅为法院进行司法鉴定确定该房屋的市场价值和变现价提供参考依据，得出的结果仅供参考，超出此范围本报告无效。
三、其他事项说明。
（一）本次评估所采用的市场资料等评估相关资料由估价人员调查而得。
（二）估价人员根椐国家有关法律、法规、估价规程及估价对象具体状况确定估价原则、方法及参数的选取。
（三）本报告估价人员与估价委托人除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。
（四）若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第三部分   房地产估价结果报告
 
一、估价委托人
单位名称：鄞州区人民法院
地址：宁波市鄞州区惠风西路88号
二、估价机构
名称：慈溪市弘一房地产评估有限责任公司
地址：慈溪市白沙路街道三北大街700号（三层）
法定代表人：蒋亚娣
资质证书号：浙建房估证字[2002]079号
估价资质等级：贰级
三、估价目的
为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值和变现价。
四、估价对象
（一）估价对象范围：
根据估价委托人提供的资料及估价人员实地查勘，估价对象为坐落于宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室房地产（含装修及室内可移动物品），房屋建筑面积为117.91㎡，土地使用权面积为64.82㎡。室内可移动物品详见清单。
（二）房地产实物状况：
1、估价对象小区状况：
万科金色水岸为万科在宁波推出的一个全精装江景楼盘，总建筑面积40余万平方米，绿地率达30%。项目占地总面积19万平方米，建筑总规模逾30万平方米，位于鄞州中心区的核心地段，距离鄞州区政府仅1公里，到宁波市中心的车距不过15分钟。而且西临奉化江，自然环境极佳。万科金色水岸分为三期建设，有封闭物业管理。
2、土地实物状况：
估价对象所占用的土地位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室，土地使用权面积为64.82㎡。土地用途为住宅（城镇）用地，土地使用权类型为出让。该宗地地势平坦，水文地质条件较好。宗地实际开发程度已达到红线内、外“五通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯及“场地平整”）。
2、建筑物实物状况：
估价对象位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室（三期），房屋建筑面积为117.91㎡，房屋结构为钢混，房屋总层数为17层，所在层为8层。主体房为朝南三间，室内布局为三室两厅两卫一厨，一梯一户。室内精装：卧室及客厅为地板地面，乳胶漆墙面，乳胶漆平顶，卧室配有固定衣柜；厨房为地砖地面，瓷砖墙面，乳胶漆平顶，配有西门子的烤箱、消毒柜、油烟机、煤气灶等高档厨房设施；卫生间为地砖地面，瓷砖墙面，配有淋浴房、科勒面斗等高档卫生洁具设施。室内配有日立中央空调及地热控制系统。该房屋现状利用达到了最佳状态。可移动物品详见清单。
（三）房地产权益状况：
1、建筑物权益状况：
（1）房屋所有权：

《房屋所有权》证号	房屋所有权人	房屋坐落	结构	总层数	所在层数	建筑面积（㎡）	规划用途
甬房权证鄞州区字第201132705号	王**	宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室	钢混	17	8	117.91	住宅

（2）出租情况：至价值时点，估价对象现空置。
（3）其他权利设立情况：估价对象设定抵押权。
2、土地权益状况：
（1）土地所有权：估价对象土地所有权属国家所有。
（2）土地使用权：

《国有土地使用证》证号	土地使用权人	座落	地号	地类（用途）	使用权类型	终止日期	使用权面积（㎡）
甬鄞国用（2011）第99-25881号	王**	宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室	14-31-057-33（3300***）	住宅（城镇）用地	出让	2079年5月31日	64.82

（3）土地他项权利：待估价对象现处于抵押状态。
（四）房地产区位状况：
估价对象位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸三期，该小区东临百梁南路，南临惠风西路，北临横少线，交通便利。周边有华润万家、金色幼儿园、华侨城欢乐海岸，永盛公共交通公司等，基础设施齐全，居住环境优美。
五、价值时点
2015年1月21日（实地查勘之日）
由于本次估价目的为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值和变现价。原则上为完成估价对象实地查勘之日。我们实地查勘之日为2015年1月21日，故确定价值时点为2015年1月21日。
六、价值类型
本次估价采用公开市场状态下的价值标准和变现价。
公开市场价值是指在价值时点估价对象在该市场上交易双方进行交易，目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的公开市场上所最可能形成的价格。
变现价是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。
七、估价依据
（一）《中华人民共和国物权法》。
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（三）《中华人民共和国土地管理法》。
（四）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。
（五）《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）；
（六）估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。
（七）本估价机构掌握的房地产市场相关资料。
（八）估价委托人提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件等相关资料。
八、估价原则
本次估价在遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下：
（一）遵循独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）遵循合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
（三）遵循价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
（四）遵循替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）遵循最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
九、估价方法
估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。
本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法评估其市场价值。房地产变现价=公开市场价值*变现系数。
十、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定王**所属的位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸33幢***室房地产在价值时点2015年1月21日的市场价值为（RMB）247.61万元[其中含室内可移动物品市场价值（RMB）1.1万元]，大写人民币为贰佰肆拾柒万陆仟壹佰元整；变现价为（RMB）210.47万元[其中含室内可移动物品变现价（RMB）0.94万元]，大写人民币为贰佰壹拾万零肆仟柒佰元整。
十一、估价人员
注册房地产估价师：   
 
注册房地产估价师： 
 
十二、估价作业期
2015年1月19日至2015年1月26日
十三、估价报告使用期限
估价报告使用期限截止2016年1月25日，如过使用期限，本评估报告房地产价值应作相应调整或重新评估。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
第四部分    附   件
 
（一）、《司法评估委托书》复印件
 
（二）、《房屋所有权证》复印件
 
（三）、《国有土地使用证》复印件
 
（四）、估价对象实地查勘照片
 
（五）、企业法人营业执照复印件
 
（六）、房地产估价机构资质证书复印件
 
（七）、房地产估价师注册证书复印件