致估价委托人函
 
宁波市鄞州区人民法院：
受贵单位的委托，本公司以二O一五年五月十五日为价值时点，以为司法机构确定拍卖保留价而评估房地产快速变现价值为估价目的前提下，指派专业估价人员，经过实地勘察，对吴**所有的位于绍兴市山隐新村南区25幢***室（建筑面积83.57M²（附有自行车库22.15 M²，阁楼23.15 M²），国有划拨土地使用权面积58.50M²）住宅房地产（含装修、装饰）快速变现价值进行估价。根据估价目的，按照估价程序，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用市场比较法和收益法对委托房地产进行了分析、测算和判断，确定：
1、估价对象房地产于价值时点的正常市场价值为人民币60.0万元（含装修、装饰0万元），大写人民币陆拾万元整，单价约为人民币7180元/平方米。
2、估价对象房地产于价值时点的快速变现价值为人民币48.0万元（含装修、装饰0万元），大写人民币肆拾捌万元整，单价约为人民币5744元/平方米。
特此函告
房地产估价机构：宁波恒正房地产估价有限公司
　　　　法定代表人：戚宝鸿
二O一五年五月十八日
 
注册房地产估价师声明
 
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、我们于2015年5月15日，指派注册房地产估价师王勇，对估价对象进行现场勘查、记录。
2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、失误性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见“估价的假设和限制条件”以及估价报告正文中的相关说明。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
4、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
5、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、《房地产基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、没有其他单位和个人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价师姓名	注册证书号	签    字
王  勇	3419970096
张俊山	3320040035

 
估价的假设和限制条件
 
本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象房地产通过司法拍卖方式进行处置的快速变现价值，它依据了如下假设条件：
（一）、 一般假设
1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。
2、估价对象建筑、土地面积来源于委托人提供的权属登记资料复印件。
3、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。
4、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。
（二）、未定事项假设
1、估价对象产权清晰合法，不属于行政法规规定不得交易的房地产，且在估价报告有效期内无变化。
2、估价对象不受国家和地方有关政策的限制并允许在市场上进行公开拍卖。
3、拍卖交易，参与竞拍的拟买受人在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解。
4、不考虑特殊性质买家的附加叫价。
5、估价对象在批准使用期限内，能保持现状用途及功能，且合法、持续使用。
6、估价时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。
7、物业不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。
（三）、背离实际情况假设
无
（四）、本报告使用的限制条件
1、本次评估系受“（2015）甬鄞法委评40号”《宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书》委托。本报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供委托司法机构确定拍卖保留价确定房地产快速变现价值参考。如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非指定机构采用引起不当后果，本公司概不负责。
2、估价时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
3、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291—1999《房地产估价规范》中的相关定义及解释。
4、本评估报告由宁波恒正房地产估价有限公司负责解释，估价委托人如对估价结果有异议，请在收到报告之日起十日内提出并向我公司申请复核。
5、本报告使用期限为一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。
6、本报告专为委托人所使用，须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效。未经本评估单位同意，不得向委托人之外的单位和个人提供。评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
房地产估价结果报告
 
一、估价委托人
名称(或姓名)：宁波市鄞州区人民法院
联系电话：87412261
二、房地产估价机构
名称：宁波恒正房地产估价有限公司
法人代表：戚宝鸿
地址：宁波市海曙区解放南路259号
资质等级：国家壹级
证书编号：建房估证字[2013]061号
联系人:王  勇
联系电话：18658207788
三、估价目的
为司法机构确定拍卖保留价而评估房地产快速变现价值
四、估价对象概况
（一） 本次估价范围
根据估价委托人提供的资料及估价人员现场勘查，本次估价对象为绍兴市山隐新村南区25幢***室住宅房地产。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的房地产（总建筑面积83.57M²（附有自行车库22.15 M²，阁楼23.15 M²），国有划拨土地使用权面积58.50M²，含装修、装饰）快速变现价格。
（二） 房地产登记状况
1．土地登记状况
土地使用者为吴**，《国有土地使用证》“绍市国用（2010）第4625号”，土地座落于山隐新村南区25幢***室，地号为011-007-238，住宅用地，使用权类型为国有划拨，使用权面积为58.50M²，均为分摊面积。
2．建筑物登记状况
房屋所有权人为吴**，《房屋所有权证》证号“绍房权证绍市字第F0000194848号”，总层数5层，所在层数5层，钢混结构，建筑面积83.57M²，其中公用共有部位占10.71 M²，设计用途为住宅用房。附有自行车库22.15 M²，阁楼23.15 M²。
（三） 房地产状况
1．土地状况
估价对象所在地区地势平坦，土地形状较规整，呈矩形，土地使用权分摊面积58.50M²，其上现附有房屋一幢，地块周围配套基础设施达到供电、供水、通信、通路、排水等基础条件。
2．建筑物状况
整幢房屋总层数为5层，位于小区中部，西临小区道路，钢混结构，结构完整，质量完好，设有三个单元，一梯二户，估价对象位于三单元5层西首，房号为506室，朝南，建筑面积83.57M²，大门为防盗门，铝合金窗户，二室一厅一厨一卫结构，两室朝南，设有一个阳台，顶部附有阁楼（5层至阁楼无楼梯，需另外安装），坡顶（可计入建筑面积部分面积为23.15 M²），南北各设有一个露台。底层附有自行车库一间，铁门，铝合金窗，建筑面积22.15 M²。房屋为白坯房，无装修、装饰，部分墙面剥落，整体保养状况一般，水、电等配套齐全。
 
（四） 房地产区位状况
估价对象位于绍兴市山隐新村住宅小区南区内，小区东、南临河流、近山阴路，西邻道路绿化、临二环西路，北邻小区北区、近王家庄路，近邻公交“王家庄”站，3路公交经过，交通便利。估价对象地处绍兴市城区西南，东近绍兴职业技术学院，南近二环南路，北近客运西站，小区规模较大，环境较好，内设维多利亚幼儿园，附近有鹅亭境园、观澜豪庭、景瑞曦之湖等住宅小区，周边医院、学校、菜场、银行、超市等各项生活配套设施和公共服务设施较为齐全，居住环境较为成熟。
五、价值时点
2015年5月15日，价值时点确定依据：根据现场勘查日期决定。
六、价值类型
本次估价采用公开拍卖市场价值标准。
公开拍卖市场价值是指在公开市场拍卖中，买受人在较短的时间内决定购买，没有充分考虑时间，也没有足够时间对拍卖标的物作充分了解的情况下，最可能形成的价格，即：房地产快速变现价值，指估价对象在某一特定日期的实际状况下的价值。本次估价对象价值隐含下列内涵
⑴ 用途：估价对象设计用途为住宅；
⑵ 权利状况：权利人拥有估价对象合法权属和土地使用权，土地使用权类型为国有划拨；
⑶ 本次评估包含估价对象房屋所有权及其占用范围内的土地使用权，包含装修、装饰价值。
七、估价依据
1、法律、法规和政策文件
(1)《中华人民共和国房地产管理法》;
 (2)《中华人民共和国土地管理法》;
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
 (5)《中华人民共和国担保法》；
 (6)《中华人民共和国物权法》；
2. 技术规程
(1)《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）；
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)；
(3)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)；
(4)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)；
3. 其它
(1) 估价委托人提供的“（2015）甬鄞法委评40号”《宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书》、权属登记资料复印件；
(2) 估价委托人提供的其他相关资料；
(3) 估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料。
(4) 本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则，结合估价目的对估价对象进行估价。
1、独立、客观、公正原则
要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2、合法原则
房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。
3、最高最佳使用原则
房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的最可能的使用，这种最可能的使用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
4、替代原则
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
5、价值时点原则
价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。
总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。
九、估价方法
（一）估价方法
1、根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，有条件选用市场比较法的应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法，在无市场依据或市场依据不充分而不适宜市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
估价人员通过分析项目的特点和实际状况，并研究估价委托人所提供的及估价人员所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用市场比较法和收益法对估价对象市场价值进行估价。
2、经市场比较法和收益法求取本次估价对象市场价值后，结合影响估价对象变现能力的主要因素，确定估价对象快速变现价值。
（二）技术路线
 1、市场比较法
(1)定义
所谓市场比较法是指在一定市场条件下，选择在价值时点近期与估价对象条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下与估价对象进行对照比较，并对交易案例价格加以修正，从而确定估价对象价格的方法。
(2)估价思路
①在同一供需圈内搜集房地产交易实例
②选取可比实例，具体条件如下：
与待估房地产用途相同的交易案例
交易案例价格类型与待估房地产的估价目的相同
交易案例是正常交易，或可修正为正常交易
交易案例与待估房地产的建筑结构相同
交易案例的交易日期与待估房地产的价格时点较接近
③建立价格可比基础
④进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、权益因数修正
⑤计算得出比准价格
⑥计算估价对象房地产价值。
2、收益法
(1)定义
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
(2)估价思路
运用收益法估价一般分为下列4 个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
3、根据市场比较法和收益法的测算结果进行处理，得出委估房地产最终的评估价值。
5、确定快速变现价值减损率
(1) 快速变现影响因素：
① 房地产的通用性。指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。
② 独立使用性。通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。
③ 可分割转让性。是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。
④ 变现的时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序
费用主要包括拍卖(处置)的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据价值时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。
 (2)综合以上因素考虑，应拍卖标的情况、卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会对拍卖房产产生一定的价格减损，在价值时点时期内进行快速变现时，最可能实现价格一般比公开市场价值低，预计幅度在20%左右。
十、估价结果
本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定吴**所有的绍兴市山隐新村南区25幢***室住宅房地产（含装修、装饰）在价值时点的价值为：
1、估价对象房地产于价值时点的正常市场价值为人民币60.0万元（含装修、装饰0万元），大写人民币陆拾万元整，单价约为人民币7180元/平方米。
2、估价对象房地产于价值时点的快速变现价值为人民币48.0万元（含装修、装饰0万元），大写人民币肆拾捌万元整，单价约为人民币5744元/平方米。
十一、 参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章

估价师姓名	注册证书号	签    字
王  勇	3419970096
张俊山	3320040035

十二、估价作业日期
2015年5月15日至2015年5月18日
十三、出具报告日期
2015年5月18日
十四、估价报告应用的有效期
本评估报告有效期自估价报告出具日起1年，即2015年5月18日至2016年5月17日有效。