房地产估价结果报告

一、估价委托人及相关当事人

估价委托人：宁波市鄞州区人民法院

权属人（被执行人）：***

申请执行人：**********

二、房地产估价机构

名称：宁海县博信房地产资产评估有限公司

法定代表人：***

地址：宁海县银河东路50号

联系电话：0574-82535666

备案等级：贰级

证书编号：浙建房估证字[2014]002号

三、估价目的

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象财产范围

估价对象财产范围包括建筑物（含室内固定装修）、分摊的土地使用权及维持估价对象正常使用所配套的水、电、卫等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

（二）估价对象基本状况

估价对象坐落于宁波市鄞州区东方商务中心3幢23号（1-25）（2-31），所在楼幢总层数为16层，估价对象位于第1-2层，房屋建筑面积306.9平方米；法定用途为商业，权属人为***，为独有产权房屋。

1、估价对象实物状况

　（1）土地实物状况

估价对象土地坐落于宁波市鄞州区东方商务中心3幢23号（1-25）（2-31），所在宗地形状基本规则，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“六通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。

（2）建筑物实物状况

估价对象建筑物位于宁波市鄞州区东方商务中心3幢23号（1-25）（2-31），所属楼栋为一幢16层的建筑物，估价对象位于第1-2层，为（1-25）（2-31）室，房屋所有权人为***，房屋建筑面积306.9平方米；建筑物主朝向为朝东。室内外装修情况：估价对象所在建筑物外墙面主要为瓷砖，入户铝合金推拉门，地面为水泥地面，墙面及天花涂料，共二层，现空置，室内有楼梯上下联通，合并使用，铝合金窗；估价对象整体使用维护状况一般。

2、估价对象权益状况

（1）土地权益状况

　估价对象土地使用权人为***，已取得甬国用（2010）第0101429号土地使用权证，土地面积28.06平方米，为国有出让商业用地，土地使用权终止日期至2044年3月12日止。

（2）建筑物权益状况

估价对象房屋坐落于宁波市鄞州区东方商务中心3幢23号（1-25）（2-31），房屋所有权人为***，为独有产权房屋,已取得甬房权证江东字第20101017947号《房屋所有权证》，证载房屋建筑面积306.9平方米，规划用途为商业，据甬房他证江东字第20110007583号《房屋他项权证》载明，估价对象已设立抵押权，权利人为临商银行股份有限公司宁波分行。

根据估价机构人员向物业管理公司查询得知：估价对象房地产共欠物业公司费用163517元。

3、估价对象区位状况

估价对象位于宁波市鄞州区东方商务中心3幢23号（1-25）（2-31），所在楼盘东方商务中心东临福明路、南临星辰路、西至绿城·春和锦庐小区、北至兴宁路，所临街道兴宁路与区域主干道世纪大道相接，区域道路网络密集较高，道路通达度较高；所在区域有多条公交线路经过，公共交通便捷度高；估价对象项目周边已发展成为成熟商业办公区，有宁波市职教中心学校，宁波市鄞州区江东实验小学，宁波逸夫职业高级中学，老周饭店(百宁街店)，三江购物(童王商场店)，东柳街道社区卫生服务中心，中国光大银行(宁波分行)，中国农业银行(宁波东柳支行)，宁波儿童公园等，能满足商业办公及居住的配套需求；附近自然环境良好，人文环境较好，整体环境状况属于良好。

五、价值时点

价值时点为2022年3月21日(实地查勘之日)。

六、价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律法规及文件依据

1、《中华人民共和国民法典》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国城市规划法》；

5、《中华人民共和国资产评估法》；

6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》法办发[2007]5号

7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释(2004)15号

8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的现定》 法释(2004)16号

9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》法释(2009)16号

10、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释(2016)18号

11、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》法释(2018)15号

12、《人民法院委托评估工作规范》法办(2018)273号

13、《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖

工作指引》浙高法执[2020]6号（二）估价标准依据

1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015；