估价结果报告

一、估价委托人：

名  称：宁波市鄞州区人民法院

地  址：宁波市鄞州区惠风西路88号

二、房地产估价机构：

机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

住所：余姚市南雷路222号

通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼

法定代表人：***

备案等级：一级

备案证书编号：浙建房估证字【2001】017号

三、估价目的：

    为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象：

（一）估价对象基本状况及财产范围

估价对象位于宁波市水乡邻里花苑14幢38号2404，建筑面积为124.07平方米，土地使用权面积为9.12平方米的住宅房地产。估价财产范围包括房屋、分摊的土地使用权、及室内固定装修，但不包括室内动产、债权债务等其他财产或权益。

（二）估价对象区位状况

1.所在县市状况

鄞州区，隶属浙江省宁波市，是宁波市中心城区之一，宁波市人民政府驻地。地处浙江省东部沿海，东接北仑港区、宁波保税区，西部与海曙区接壤，南部紧邻奉化区，东南临象山港与象山县隔海相望，北部与江北区、镇海区隔江相望，总面积814.2平方千米。2021年，鄞州区（含高新区）户籍总人口97.6万人。截至2021年10月，鄞州区下辖15个街道、10个镇。 其中梅墟街道、新明街道和聚贤街道委托宁波国家高新区管理，东钱湖镇委托东钱湖旅游度假区管理，行政区域划分均属鄞州区。区政府驻首南街道惠风东路568号。2022年，鄞州区（含高新区）地区生产总值2734.8亿元，增长3.0%。分产业看，第一产业增加值30.7亿元，第二产业增加值751.2亿元。第三产业增加值1952.9亿元，增长3.0%。三次产业结构为1.1:27.5:71.4。

2.位置状况

（1）坐落

    宁波市水乡邻里花苑14幢38号2404。

（2）方位

   估价对象东临海晏南路、南临清润街、西临星安路、北临清泽街。

（3）与住宅有关的重要场所距离

估价对象北距宏泰广场850米。

（4）楼层、朝向

所在幢主体为南北朝向，总层数二十六层，估价对象所在二十四层。

3.交通状况描述

（1）道路状况

        清泽街为主要道路，流量一般。

（2）出入可利用交通工具

   以私家车为主，300米内的公交站2处，有4路公交，公共交通便捷。

（3）交通管制

无交通管制。

（4）停车方便度

   估价对象所在小区有地下车库，停车方便。

4.商业繁华度

        估价对象所在区域为东部新城中心区域，周边商业繁华度较好。

5.配套设施

（1）基础设施

      估价对象各类基础设施健全，土地提供“六通”条件。“六通”指通路、通电、通水、排水、通信、通气。

（2）公共服务设施

  周边有东部银泰城、宏泰广场、宜家家居、宁波云医院等配套设施完善。

6.周围环境

（1）自然环境

        估价对象自然环境较好。

（2）人文环境

   附近有华东师范大学宁波艺术实验学校、效实中学（东部校区）、宁波市第十九中学；周围有保利•印江南、泊璟廷等小区，人文环境较好。

（3）景观

 估价对象无特别景观因素。

（三）实物状况描述

1.土地实物状况描述

  根据提供的《土地使用权证》记载,估价对象的土地为国有土地，土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2083年5月30日。宗地开发程度达到六通一平。

     2.建筑物实物状况描述

估价对象建筑面积共124.07平方米，为水乡邻里花苑14幢的住宅用房，所在建筑物共二十六层，其位于二十四层，钢混结构，朝向南、二梯二户，有门禁，入户为防盗门，室内格局为三室二厅二卫一厨；厨房地面、墙面为釉面砖、石膏板顶，配有矮柜和吊柜；卫生间统一地面、墙面为釉面砖、石膏板顶，配有洗脸台柜、坐便器、淋浴房等配套设施；餐厅和客厅地面为大理石、墙面为墙布、石膏顶，客厅配有电视机背景墙；卧室统一地面为实木地板、墙面为墙布、石膏顶，其中主卧带独立卫生间；室内层高为2.8米，配有中央空调，房屋采光通风较好，维护保养状况较好(详见估价对象照片附件)。

（四）权属状况描述

1、根据估价委托人提供的《不动产权证》（复印件）记载，房地产权属状况如下。

五、价值时点：  

根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为委托书委托之日，即2023年5月30日。

六、价值类型：

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据：

（1）《中华人民共和国民法典》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法》；

（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《房地产估价规范》(国标GB/T50291-2015)

（6）《房地产估价基本术语标准》（国标GB/T50899-2013）

（7） 司法评估委托书：(2023)浙0212评字第290号；

（8） 估价对象不动产权证复印件；

（9） 本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据。

九、估价方法：

（一）根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择比较法进行估价。

（二）估价方法定义

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果（单位为人民币万元）：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象房地产采用比较法，确定******名下位于宁波市水乡邻里花苑14幢38号2404，建筑面积124.07㎡的房地产于价值时点2023年5月30日的公开市场价值为745.33万元，大写人民币柒佰肆拾伍万叁仟叁佰元整。

十一、估价人员：

十二、实地查勘期：

    2023年6月29日

十三、估价作业期：

    2023年6月29日～2023年6月30日