估价结果报告

一、估价委托人：

名  称：宁波市鄞州区人民法院

地  址：宁波市鄞州区惠风西路88号

二、房地产估价机构：

机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

住所：余姚市南雷路222号

通讯地址：余姚市南雷南路398号中模国际大厦31楼

法定代表人：***

备案等级：一级

备案证书编号：浙建房估证字【2001】017号

三、估价目的：

    为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象：

（一）估价对象基本状况及财产范围

估价对象位于北仑区梅山美的大道229号（蝴蝶海苑）3幢303室，建筑面积为101平方米，土地使用权面积为33.28平方米的住宅房地产。估价财产范围包括房屋、分摊的土地使用权、及室内固定装修，但不包括室内动产、债权债务等其他财产或权益。

（二）估价对象区位状况

1.所在县市状况

北仑区，隶属浙江省宁波市，位于浙江省东部，宁波市东部，以其境内的深水港北仑港而得名，陆地面积597.76平方千米。东部峙头洋面与普陀县交界。南部梅山港洋面与舟山市普陀区、鄞州区交界，西部自甬江至象山港洋面与鄞州区接壤，陆地边界线勘定全长44千米，北部金塘洋面与定海区交接（大榭岛的行政区划界仍属北仑区）。截至2021年10月，北仑区下辖11街道。2022年末，北仑区户籍人口总人口449532人。北仑区是浙江高质量发展建设共同富裕示范区首批试点地区之一。2022年，北仑区实现地区生产总值（GDP）2630.84亿元，按可比价计算，比上年增长4.2%，三次产业结构比为0.34︰49.42︰50.24。

2.位置状况

（1）坐落

     北仑区梅山美的大道229号（蝴蝶海苑）3幢303室。

（2）方位

    其东临港城路、南临海泉路、西临美的大道、北临海润路。

（3）与住宅有关的重要场所距离

估价对象南距大润发超市约200米。

（4）楼层、朝向

所在幢主体为南北朝向，总层数六层，估价对象所在三层。

3.交通状况描述

（1）道路状况

        美的大道为主要道路，流量较大。

（2）出入可利用交通工具

   以私家车为主，300米内的公交站2处，有3路公交，公共交通较便捷。

（3）交通管制

无交通管制

（4）停车方便度

   估价对象所在小区有地上和地下停车位，停车较方便。

4.商业繁华度

       估价对象周边商业聚集度一般。

5.配套设施

（1）基础设施

      估价对象各类基础设施健全，土地提供“六通”条件。“六通”指通路、通电、通水、排水、通信、通气。

（2）公共服务设施

  周边有大润发、梅山乡社区卫生服务中心、中国工商银行等配套设施较完善。

6.周围环境

（1）自然环境

        估价对象自然环境一般。

（2）人文环境

  附近有梅山学校等；周围有美的映海潮苑、美的海畔云城等小区，人文环境较好。

（3）景观

 估价对象无特别景观因素。

（三）实物状况描述

1.土地实物状况描述

  根据提供的《不动产权证》记载,估价对象的土地为国有土地，土地用途为城镇住宅用地，宗地开发程度达到六通一平。

     2.建筑物实物状况描述

估价对象建筑面积101平方米，为蝴蝶海苑3幢内的住宅用房，所在建筑物共六层，其位于三层，钢混结构，朝向南，一梯二户；其入户为防盗门，户型为三室二厅二卫一厨；现状为毛坯，室内层高约2.7米，房屋整体采光通风较好(详见估价对象照片附件)。

（四）权属状况描述

1、根据估价委托人提供的《不动产权证》（复印件）记载，房地产权属状况如下。

五、价值时点：  

根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为现场查勘之日，即2023年8月4日。

六、价值类型：

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据：

（1）《中华人民共和国民法典》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国土地管理法》；

（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《房地产估价规范》(国标GB/T50291-2015)

（6）《房地产估价基本术语标准》（国标GB/T50899-2013）

（7） 司法评估委托书：(2023)浙0212评字第438号；

（8） 估价对象不动产权证复印件；

（9） 本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据。

九、估价方法：

（一）根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择比较法进行估价。

（二）估价方法定义

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果（单位为人民币万元）：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定该房地产在价值时点的公开市场评估价值为85.93万元，大写人民币捌拾伍万玖仟叁佰元整。

十一、估价人员：

十二、实地查勘期：

    2023年8月4日

十三、估价作业期：

    2023年8月4日～2023年8月7日