估价结果报告

一、估价委托人

机构名称：宁波市鄞州区人民法院

地 址：宁波市鄞州区惠风西路88号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司

机构地址：浙江省宁波市海曙区石碶街道鄞州大道西段468号

法定代表人：***

资质等级：壹级

资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号

统一社会信用代码：913302045705460649（1/1）

联系电话：0574-82809992

传真：0574-87728315

三、估价目的

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象    

（一）估价对象范围的界定 

本次估价对象为***、***名下的位于宁波市镇海区庄市街道柳岸晨韵20号1704室住宅房地产（建筑面积133.13平方米，土地使用权面积7.44平方米），包括与估价对象房屋不可分割的基本固定装修价值及保证房屋正常使用功能的附属配套设施。

 (二)估价对象实物状况

1、建筑物实物状况

估价对象位于宁波市镇海区庄市街道柳岸晨韵20号1704室，为一套钢混结构高层住宅用房，所在建筑总层数18层，估价对象位于第17层，建筑外墙贴墙砖，塑钢窗。估价对象进户防盗门，室内三室两厅一厨两卫布局，室内采光、通风状况良好，水电卫设施齐全。

室内具体固定装修如下：

2、土地实物状况

（1）面积：证载土地使用权面积7.44平方米；

（2）土地形状：估价对象所在宗地土地形状较规则；

（3）地形、地势：根据估价人员现场查勘，估价对象宗地内地形地势平坦，地势与周边地块和邻道路相持平，自然排水状况良好；

（4）土壤、地质：红壤，没有迹象表明土地受过污染；地基地质条件适于建筑，无不良地质现象；

（5）土地开发程度：至价值时点，宗地内达到“五通一平”（即供水、排水、通电、通路、通讯）及场地平整，已开发成熟地，其土地上已建成居住区，目前处于正常使用中；

（6）地块四至：东至兴海南路，南至庄市大道，西至陈倪路，北至逸夫路。

(三)估价对象权益状

1.估价对象权益状况详见下表：

注：据估价人员向小区物业查询得知，估价对象至2023年底共欠缴物业费和电梯电费合计4521元，提请买受人注意。

2、估价对象权益状况分析

估价对象权属档案信息齐全，虽然价值时点已抵押并被查封，但是依据常规情况操作，法院成功拍卖涉案房地产后，会出具《成交确认书》，买受人可持《成交确认书》办理权属转移手续，所以，涉案房地产虽存在抵押和查封情况，但是并不影响其权属的转移，除抵押和查封外，估价人员没有调查到设定过对其价值实现有不利影响的权益，故：估价对象可以在公开市场上转让。

(四)估价对象区位状况

镇海区位于浙江省宁波市境东北部，中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东海沿岸。东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。2013年1月29日中华人民共和国住房和城乡建设部列宁波市镇海区为第一批国家智慧城市试点。镇海区辖4个街道、2个镇，分别为蛟川街道、骆驼街道、庄市街道、招宝山街道、澥浦镇、九龙湖镇。庄市街道街道地处宁绍平原，甬江之北。东临蛟川街道，西连江北区甬江街道，南临甬江，北接骆驼街道和贵驷街道，地域面积25.13平方公里，为宁波市中心城区组成部分，宁波市高教园区北区、镇海新城南区所在地。

估价对象所在柳岸晨韵小区地处镇海区庄市街道，位于逸夫路以南，兴海南路以西所在区域，小区东距东环路高架约3.5公里，北距北环高架约500米，该小区附近有1路、37路、376路、381路、387路、547路、822路等多路公交车通过，周边道路通达，路网密集，交通出行便捷。小区周边有芳辰丽阳、锦绣曙光、书香丽景、菱洲雅庭等住宅小区，以及庄市中心幼儿园、鲲池小学、蛟川书院、龙赛中学、宁波植物园、宁波第五医院、宁波市康宁医院、陈倪菜场、三江购物超市等各种配套设施，周边基础设施完备，配套较为成熟。小区内部物业管理规范，周边环境良好，居住氛围良好。

五、价值时点

2023年07月19日，为现场查勘日。

六、价值类型

本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，自2007年8月30日施行）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，自1999年1月1日起施行，2004年8月28日第二次修正）；

3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，自2007年10月1日起施行）；

4、《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号，自1999年10月1日起施行）；

5、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起施行，2015年4月24日修正）；

6、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，自2016年12月1日起施行）；

7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）；

8、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011]21号）；

9、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释（2016）18号）；

10、《浙江省房地产司法估价技术指引（试行）》（浙估协【2020】22号）；

11、《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖工作指引》（浙高法执（2020）6号）；

12、“关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知”（中房学〔2021〕37号）；

13、其他有关法律、法规和政策及地方性法规、政策。

（二）本次估价所依据的有关估价的标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/50899-2013）；

3、其他有关估价标准。

（三）估价委托人与相关权利人提供的文件资料

1、宁波市鄞州区人民法院（2023）浙0212评字第403号《司法评估委托书》；

2、委托方提供的估价对象权属资料复印件等资料。

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、估价人员实地查勘资料、市场调查资料；

2、估价人员收集的其他资料；

3、本公司房地产估价规范与技术参数。

九、估价方法

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用比较法作为本次评估的基本方法，其依据是：

比较法是指将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象所处区域附近有类似房地产的交易案例，故可以选用比较法评估其房地产价格。

 比较法公式：公开市场比准价格=可比实例价格×市场状况（交易日期）修正×交易情况修正×房地产状况（区位、实物、权益因素）调整。

测算过程：

1、根据估价对象所在区域、利用类型、建筑规模、档次、估价目的、价值时点，按照替代原则，选取近期同一供需圈内、邻近区域的三个类似交易案例进行比较；

2、编制住宅用房比较法因素条件说明表，比较因素包括交易时间、交易情况、区位状态、实物状况、权益状况；

3、根据比较因素打分情况，编制住宅用房比较法比较因素条件指数表；

4、编制住宅用房比较法因素比较修正系数表；

5、测算估价对象比准价格。

十、估价结果

本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对该类房地产目前市场状况的调查，结合对我公司现有相关资料数据的分析，在科学细致测算的基础上，结合估价师经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB 281.8万元整(其中室内固定装修价值为12.0万元)，大写：人民币贰佰捌拾壹万捌仟元整，单价21167元/平方米。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2023年07月19日—2023年07月19日

十三、估价作业期

2023年07月18日—2023年07月21日