房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：宁波市鄞州区人民法院

地址：宁波市鄞州区惠风西路88号

二、房地产估价机构

名称：宁海县博信房地产资产评估有限公司

法定代表人：***

地址：宁海县银河东路50号

联系电话：0574-82535666

备案等级：贰级

证书编号：浙建房估证字[2014]002号

三、估价目的

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象财产范围

估价对象为位于宁波市民安东路1312号书香景苑南区21幢72号404室的房地产（包括坐落于21幢72号编号为404的自行车房），财产范围包括建筑物（含室内固定装修）、分摊的土地使用权及维持估价对象正常使用所配套的水、电、卫等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益

（二）估价对象基本状况

1、估价对象实物状况

（1）土地实物状况

估价对象土地坐落于宁波市民安东路1312号书香景苑南区21幢72号404室，土地面积13.56平方米，所在宗地形状基本规则，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“六通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。

（2）建筑物实物状况

估价对象建筑物位于宁波市民安东路1312号书香景苑南区21幢72号404室，估价对象位于所在建筑物的第四层，房屋所有权人为***，房屋建筑面积78.18平方米；建筑物主朝向为南北，估价对象所在层楼梯间为水泥地面，墙面及天花为涂料，入户防盗门，室内布局为二房二厅一厨一卫，客厅地面为复合地板，墙面主要为乳胶漆，天花部份吊顶，其余为乳胶漆；房间地面为木地板，墙面及天花为乳胶漆；卫生间地面为地砖，墙面为墙砖，天花铝扣板顶，配有座便器、洗手台盆等；厨房地面铺贴地砖，墙面主要为墙砖，天花铝扣板，配有厨柜、吊柜，水电齐全，估价对象整体维护状况一般；自行车房位于21幢72号地下一层，编号为404，面积为9.62平方米。

2、估价对象权益状况

（1）土地权益状况

　估价对象土地使用权人为***，所在宗地坐落于宁波市民安东路1312号书香景苑南区21幢72号404室，已取得甬国用（2008）第2401959号《土地使用权证》，证载土地使用权人为***，土地为国有出让住宅用地，土地使用权面积13.56平方米，土地使用权终止日期至2078年1月28日止。

（2）建筑物权益状况

估价对象房屋所有权人为***，房屋坐落于宁波市民安东路1312号书香景苑南区21幢72号404室,已取得甬房权证字第200815428号《房屋所有权证》，为独有产权房屋，证载房屋结构为钢混，房屋用途为住宅，房屋建筑面积78.18平方米；自行车房位于21幢72号地下一层，编号为404，面积为9.62平方米。

估价对象房地产已办理抵押，抵押权人为宁波甬城农村商业银行股份有限公司，债权数额为290万元，债务履行时间为2021年5月10日至2027年5月9日。

3、估价对象区位状况

估价对象位于宁波市民安东路1312号书香景苑南区21幢72号404室，所在楼盘东至盛莫北路、南至赫德实验学校、西至莘苑路，北至民安东路，周边有133、788路公交线路通过，距盛莫路地铁一号线约900米，交通便利；周边有宁波鄞州赫德实验学校、宁波市新城第一幼儿园、品悦衢州粗菜馆、三江购物民安东店、莘苑菜市场、新华书店、鄞州区骨伤科医院、鄞州区中西医结合医院、甬城农商银行、宁波银行上湖城章社区支行等基础及公共服务配套设施，能满足居住生活的配套需求；所在区域居住条件成熟，附近有莘香雅苑、锦绣东城、明湖花苑、上湖城等多个住宅小区，附近自然环境较好，人文环境较好，整体环境状况属于较好。

五、价值时点

价值时点为2023年8月3日(实地查勘之日)。

六、价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

价值定义：市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵循以下原则：

1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律法规及文件依据

1、《中华人民共和国民法典》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国城市规划法》；

5、《中华人民共和国资产评估法》；

6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》法办发[2007]5号；

7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释(2004)15号；

8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的现定》 法释(2004)16号；

9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》法释(2009)16号；

10、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释(2016)18号；

11、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》法释(2018)15号；

12、《人民法院委托评估工作规范》法办(2018)273号；

13、《浙江省高级人民法院执行局关于规范不动产网络司法拍卖、变卖

工作指引》浙高法执[2020]6号。（二）估价标准依据

1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015；

2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013；

3、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

4、《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学〔2021〕37号）；

5、关于印发《浙江省房地产司法估价技术指引(试行)》的通知 浙估协[2020]22号；

6、关于修订《浙江省房地产司法评估指导意见(试行)》的通知 浙估协[2021]3号。

（三）估价委托人提供的资料依据

1、《估价委托书》[（2023）浙0212评字第392号]；

2、《宁波市不动产登记信息查询结果》；

3、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

（四）估价机构及估价师搜集的相关资料

九、估价方法      

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法评估估价对象市场价值。

比较法，又称市场比较法，是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正和调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价技术路线: 在与估价对象处于同一供需圈内，选取近期成交的与估价对象类似的三个可比实例，分别与估价对象进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准单价，再与估价对象的建筑面积相乘后得出估价对象市场价值。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数

十、估价结果

遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，在满足估价假设和限制条件下，估价人员采用比较法经过测算并结合估价经验确定估价对象房地产在价值时点的评估结果为人民币219.39万元，大写人民币贰佰壹拾玖万叁仟玖佰元整,平均单价为28062元/平方米。

十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章

十二、实地勘查日期

实地查勘日：2023年8月3日。

十三、估价作业日期

估价作业期：2023年8月3日至2023年8月8日。